中报系列 | 绿地香港:六年蝶变,厚积薄发增长迅猛
2019-08-22 00:00:00

8月22日,绿地香港的中期业绩发布会在香港如期举行。作为世界500强绿地集团旗下唯一境外上市房地产平台,绿地香港成立近年来在起到境内外桥梁作用的同时,自身业绩与规模也得到持续稳健发展。


经过6年的磨炼成长,2018年绿地香港实现了规模从30亿到近400亿的跨越式发展,2019年上半年更是交出了一份不错的业绩单:合约销售额同比增长67.2%,净利润同比增长90.2%,业绩与利润的双增长的同时净负债率大幅下降至50%。


与此同时,坚持区域深耕形成的竞争优势,以及“房地产+”轻资产战略的全面铺开,或将在未来转化为可见的收益。

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01 销售:业绩增速远超行业平均,战略布局成效持续释放


自2013年绿地集团正式入股后,绿地香港房地产业务迅速扩张,次年合约销售额同比增长270.1%。2013-2018年间,绿地香港合约销售金额的平均复合增长率达61.2%。

2019年1-6月,绿地香港累计实现合约销售额256.1亿元,同比增长67.2%,根据克而瑞数据显示,与其同等规模梯队的房企上半年平均增长率仅11.8%。上半年完成全年500亿目标销售的51.2%,高出同等规模房企平均完成率5个百分点。实现合约销售面积124万平方米,销售均价达20643元/平方米,同比上升78.27%。


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销售结构方面,绿地香港具有远见性的战略布局推动公司业绩与规模的发展。上半年绿地香港的合约销售额中,45%来源于上海,另有江苏和广西区域分别贡献16%和13%。泛长三角和泛珠三角两大区域合计贡献销售额74%,在政策利好下依然保持销售主力地位,业绩释放持续向好。

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02 土地:投资积极度提升,区域深耕形成核心竞争力


成立以来,绿地香港的新增土地投资呈阶段性发力,而其总土储规模一路稳中有升。2018年总土储规模达到2000万平方米。

从拿地方式来看,绿地香港的土储获取来源主要有两方面。其一是政府勾地;其二是地方国企合作,近年来加大了收并购的比重,以降低土地成本。

2019年上半年,绿地香港新增6个项目,新增土储建筑面积268万平方米,预计对应货值约300亿元。平均土地成本1560元/每平米,相对于截至上半年12890元/平米的销售均价(不含上海黄浦滨江的大单销售),拿地成本比例仅占到12.1%,新增土储未来毛利可观。拿地销售面积比为2.16,相较于2018年全年的1.95有所提升。投资布局上,出于自身长远战略规划,绿地香港持续聚焦泛长三角与泛珠三角区域的核心城市布局,上半年主要涉及云南昆明、广西南宁、安徽广德、江苏镇江、浙江桐乡5个城市。
截至2019年6月末,绿地香港共计土地储备约2010万平方米,项目分布于全国9省20余城。按照2018年末44%的销售面积增长率计算,足以支撑未来2-3年的发展需要。战略布局上,绿地香港已在泛长三角与泛珠三角区域的核心城市已经形成深耕优势:其一,区域深耕使得进入壁垒降低,且可以有效减少管理半径,形成项目间的协同效应,降低管理成本与附加费用;其二,形成区域深耕后更有利于以点带面向外延扩张,形成规模经济效应;其三,长三角城市群与粤港澳为中国两大世界级城市群,深耕该两大区域的核心城市受周期性政策风险影响较小,随着利好政策的出台落地,未来享受政策红利可期。

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03 财务:利润指标全面提升,净负债率降至50%


绿地香港上半年实现营业收入58亿元,同比增长9.4%。其中物业销售收入54.6亿元,占总营收的94%。上半年得益于拿地策略和成本的管控,以及高周转运营能力的提升,利润指标整体提升实现净利润8.8亿元,同比增长90.2%;归母净利润7.1亿元,同比增长112.7%。毛利率相较于去年同期提升了12个百分点至35.6%,首次超过了同等规模房企平均水平;归母净利率达12.2%,同比提升5.9个百分点。

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债务方面,上半年绿地香港的净负债率得到大幅改善,由去年年末的88%降至50%,主要得益于上半年良好的回款情况。与此同时,在上半年融资环境收紧的大背景下,绿地香港的融资成本不升反降,由去年年末的5.21%进一步降至5.17%,低于同等规模房企的平均水平。此外,出于上半年国际经济环境动荡,绿地香港利用一部分货币资金归还了美元债,境外借款占比由最高点76%降至38%,大幅降低了汇兑风险。

凭借较低的杠杆水平以及显著的融资成本优势,绿地香港下半年有足够空间适当增加融资,以换取有利的发展机会。

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债务结构方面,绿地香港上半年现金短债比得到回升,由去年年末的0.82提升至1.35,现金得以覆盖企业短期债务,短期偿债压力减小。长短债务比为1.36,同比下降25%,较去年年底略降3.7%,低于行业平均水平。长短期债务结构有一定的改善空间,但基于企业较低的净负债率与较为充裕的现金流,总体风险可控。

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04 战略:“房地产+”轻资产战略布局初见雏形


绿地香港经过多年来的积极探索,持续深化“房地产+”的轻资产战略布局,截至目前初步形成医康养、文商旅和科技创新三大产业板块与房地产主业协同发展的局面。


医康养方面,绿地香港于2018年3月正式发布医康养产业发展战略,2019年1月作为绿地香港医康养产业重要实践的莫朗福克斯公馆正式开放运营,开放初期即迎来了多位特殊的长者入住。与此同时,绿地香港与昆明政府达成战略合作,自有大健康产业品牌H1下首个项目将于近期在昆明健康城开放,标志着医康养产业的全面启动。
文商旅方面,绿地香港于今年6月首次将2019年高尔夫美巡系列赛中国赛第八站引入公司旗下绿地黄山卧虎高尔夫俱乐部,并于北京盛开体育签订为期三年的战略合作协议。双方将在国际赛事举办、体育培训中心打造、文体购物与主题餐饮、体育文化企业总部引入等专业领域展开深度合作,为绿地香港在文旅商领域的一次重要突破。
科技创新方面,绿地香港自主研发运营的互联网建筑电商采购云平台——“合制”于2018年6月底公测上市,该平台瞄准线上建筑材料采购和产业链升级,推动高效快速的智能化采购,使得计量准确率提高近30%,项目建设工期平均降低约30天。同年10月26日,绿地香港与国家级科创园区签订战略合作协议,围绕高端产业资源导入,重点以科创,主体培育、科技金融深度联动等方面开展紧密合作。


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长期来看,围绕“房地产+”的多元业务有利于形成协同效应,为房企带来差异化的竞争优势。当然,多元化发展路径并不容易,往往面临投资回报周期长,短期内入不敷出,受政策影响不确定性大等问题,绿地香港未来在多元化的道路上还需合理规划布局,做好成本管控以及风险防范工作。